Der Rohbau ist während der Bauphase eine wichtige Etappe. Grundsätzlich beschreibt der Begriff “Rohbau“ sämtliche Arbeiten an der Gebäudehülle. Dazu gehören das Fundament und die Außenwände bzw. das Mauerwerk, ebenfalls zählen das Dach und die Fassade dazu. Des Weiteren fallen auch einige Innenbauten wie Treppen, Innenwände und auch der Schornstein unter den Terminus “Rohbau“.
Welche Informationen den Bauherren bezüglich des Rohbaus zur Verfügung stehen sollten und wie hoch der finanzielle Aufwand sein wird, soll dieser Beitrag klären.
Details zum Rohbau
Hat Ihr Projekt den Status “Rohbau fertig“ erreicht ist dies oft ein Anlass zu feiern. Und tatsächlich – ist der Dachstuhl schon fertig, wünschen die Zimmerleute viel Glück und der Bauherr, die Bauarbeiter inklusive Nachbarn und weiterer Gäste feiern in feucht-fröhlicher Runde das Richtfest. Denn die Fertigstellung des Rohbaus ist der wichtigste Zwischenschritt beim Hausbau – markiert er doch das Ende eine Etappe, bei der schon einige Erfolge erzielt wurden:
• Inzwischen wurde die Baugrube ausgehoben, das Fundament gelegt, der Keller gebaut oder auch nur die Bodenplatte aufgebracht.
• Außenwände sowie Innenwände stehen und sind je nach Konstruktionsart und verwendeten Baumaterialien bereits gedämmt.
• Zwischendecken aus Beton-Fertigelementen oder aus Holz sind eingezogen. Es fehlen noch die Fenster, die Fassadenverkleidung und die Treppen. Die Verbindung bzw. die Verkehrswege werden aus Bautreppen und Leitern hergestellt.
• Haben Sie sich für eine Betontreppe entschieden, so kann auch dafür mit Hilfe der Setzstufen-Schalung die Treppe in Beton gegossen sein.
• Der Dachstuhl ist fertig. Er wurde vor Ort gezimmert oder aus vorgefertigten Modulen zusammengesetzt. Bei Gebäuden mit Flachdach ist das Dach sozusagen schon fertig.
Ausnahmen gibt es natürlich bei Fertig-Häusern. Hier gibt es den Status des fertigen Rohbaus oder eines klassischen Richtfests nicht. Alle benötigten Elemente wurden an anderer Stelle hergestellt und in einer Art Baukastensystem vor Ort miteinander verbunden.
In vielen Fällen ist sogar schon der Putz aufgetragen, die Fenster eingebaut und in den Wänden befinden sich bereits die Leerrohre für die Hauselektrik.
Dauer des Rohbaus
Die Bauzeit ist individuell für jedes Haus verschieden. Eklatante Variationen im Zeitaufwand gibt es sowohl zwischen klassisch gemauerten Massivhäusern und Fertighäusern. Jedoch kommt es sowohl auf die Größe des Objekts, als auch auf den Umfang der erforderlichen Arbeiten an.
Um Ihnen einen Überblick über den zeitlichen Rahmen zu geben, haben wir die gemeinhin üblichen Arbeitsabschnitte mit entsprechenden Zeiten definiert:
• Die Erdarbeiten: Der Mutterboden muss abgetragen werden, die Baugrube muss ausgehoben und vorbereitet werden. Wie groß das Zeitfenster hierfür ist, hängt von den örtlichen Gegebenheiten ab. (Lesen Sie dazu unseren Beitrag Erdarbeiten.) Gehen alle Arbeiten reibungslos vonstatten, d.h. ohne widrige Wettereinflüsse wie Schneefälle, Regen und Bodenfrost, dann ergibt sich eine Zeitspanne von etwa ein bis zwei Wochen.
Weitere Faktoren, die einen gleichmäßigen Ablauf stören können, sind Lieferengpässe durch Materialmangel oder zusätzliche Erdarbeiten wie beispielsweise Erdaufschüttungen durch Schotter oder Ähnlichem.
• Die Bodenplatte: Die Dauer der Arbeiten für die Bodenplatte liegt bei ca. einer Woche. Allerdings geben wir zu bedenken, dass das Einbringen einer Dämmung, das Anbringen einer Frostschürze und ein komplexer Aufwand für die Vorbereitung der Hausanschlüsse die Fertigstellung negativ beeinflussen können.
• Der Keller: In Abhängigkeit vom Konstruktionsprinzip kann man die Bauzeit für die Bodenplatte ausklammern.
In den meisten Fällen werden die Wände für das Kellergeschoss direkt auf die Bodenplatte errichtet und abgedichtet. Dafür können Sie etwa eine Woche veranschlagen.
• Wasser, Kanal- und weitere Hausanschlüsse: Jedes Haus muss mit dem öffentlichen Versorgungsnetz verbunden werden. Nicht alle Arbeiten müssen zwingend, während der Rohbauzeit ausgeführt werden. Doch ist es sinnvoll alles gleichzeitig zu erledigen. Die Arbeiten sind in etwa einer Woche bewältigt. Mehr Zeit muss eingeplant werden, wenn sich die Anschlussstellen weit entfernt vom Grundstück befinden.
• Mauerarbeiten oder Stelltermin beim Fertighaus: Bei klassisch gemauerten Massivhäusern, kann es unter Umständen mehrere Wochen dauern, bis alle Wände hochgezogen sind. Bei aufwändigen Bauten können Sie wegen der Komplexität sogar ein bis zwei Wochen länger einplanen.
Völlig anders sieht es bei einem Fertighaus aus. Hier sind nur wenige Tage nötig. Bei guter Organisation und einer effektiv arbeitenden Fertigbaufirma, können Sie schon nach einem Tag das komplette Haus bewundern. Der Innenausbau erfolgt in beiden Fällen später.
• Der Dachstuhl: Das Zeitfenster für den Dachstuhl variiert. Es macht einen großen Unterschied, ob Zimmerleute den Dachstuhl vor Ort zusammenzimmern oder der Dachstuhl in einzelnen vorgefertigten Modulen angeliefert wird.
Handelt es sich nicht gerade um komplizierte, sehr anspruchsvolle Dachformen (Walmdach oder mehrere Gauben), dann können Sie eine Zeitspanne von einem Tag bis zu 7 Tagen einplanen.
Als Zwischenresümee kann also festhalten, dass der Rohbau bei einem Fertighaus zwischen vier und fünf Wochen fertiggestellt ist. Das Massivhaus nach traditionellem Vorbild hingegen, nimmt ungleich mehr Zeit in Anspruch. Diese Aussage ist nicht gerade erschöpfend, aber es kommt eben auch auf die Organisation und der zeitlichen Koordination der unterschiedlichen Gewerke und den damit beauftragten Handwerkern an.
Bei allem Engagement und präziser Planung lauern immer wieder Widrigkeiten und Probleme, die den reibungslosen Ablauf innerhalb der avisierten Planung stören können.
Um eine exakte Bestimmung der einzelnen Schritte bis zur Fertigstellung des Rohbaus gemäß Ihrem Neubau zu erhalten, sind wir vom Euregio-Bau-Team gerne bereit Sie innerhalb eines persönlichen Gespräches individuell zu beraten.
Kosten für den Rohbau
Generell können Sie als Bauherr, mit etwa 40 bis 50 Prozent der Gesamtkosten für Ihr Haus einkalkulieren. Je hochwertiger die später folgende Ausstattung des Objekts wird, so geringer werden prozentual die Kosten für den Rohbau.
Halten Sie die insgesamte Bauweise schlichter bzw. einfacher, so können Sie damit ebenfalls die Kosten für den Rohbau niedriger ansetzen.
Als durchschnittlichen Wert sind Preise um die 1.000 Euro realistisch. Falls Sie ein „Schlüsselfertiges Haus“ planen, sind die Kosten im Festpreis bzw. in der Festpreisbindung bereits inbegriffen. Um genauere Angaben zu den Rohbaukosten in Erfahrung zu bringen, liefert ein Gespräch mit dem Bauträger Klarheit über die Details.
Als erste Hausnummer erwarten Sie bei einem Haus zwischen 125 bis 155 Quadratmetern Baukosten in Höhe von 250.000 bis 420.000 Euro.
Im Einzelnen veranschlagen Sie nachfolgende Summen:
• Erdarbeiten: Ca. 25.000 – 40.000 Euro. Bitte beachten Sie, dass es bei der Berechnung der Kosten für die Erdarbeiten darauf ankommt, inwieweit das Erdreich auf weit entfernte Deponien entsorgt werden muss, wenn nach Fertigstellung kein ausreichender Platz zur Einebnung des Aushubs zur Verfügung steht. Gleichzeitig können Verunreinigungen der Erde durch Altlasten bzw. eine nachgewiesene Kontamination die Sache erheblich verteuern.
Gibt es seitens der Gemeinde Auflagen, die eine Aufschüttung des Areals mit zusätzlichem Material erforderlich machen, so hat auch dies Einfluss auf den Preis für die Erdarbeiten.
• Bodenplatte oder Keller: Eine Bodenplatte bzw. deren Erstellung ist bereits zu Preisen ab 20.000 Euro zu haben. Ein Keller hingegen ist naturgemäß sehr viel teurer. Je nachdem welche bodentechnischen Gegebenheiten vor Ort angetroffen werden, sind Preis des vierfachen (80.000 Euro) einer Bodenplatte keine Seltenheit.
• Bei Mauern respektive Wände schwanken die Kosten zwischen 65.000 und 110.000 Euro. Hier kommt es immer auf die verwendeten Materialien bzw. Steinarten an, die zu dem Bau gewählt werden.
• Die Preise für einen Dachstuhl liegen je nach Komplexität und Aufwand zwischen 20.000 und 45.000 Euro. Bei der Ermittlung der genauen Kosten kommt es auch immer darauf an, ob der Dachstuhl vor Ort von versierten Zimmerleuten angefertigt wird oder zum Teil vorgefertigte Module aus einem Werk angeliefert werden.
Was folgt nach dem Rohbau?
Wie bereits erwähnt, besitzt ein Rohbau lt. Definition noch keine Fenster und das Dach noch keine Eindeckung. Als nächstes muss der Rohbau sozusagen geschlossen werden.
Es folgt das Einsetzen der Fenster und Türen und das Dach wird gedeckt. Im Innenbereich beginnt die Verlegung von Rohren und Kabeln. Im nächsten Schritt wird der Estrich aufgebracht.
Sind alle diese genannten Arbeiten erfolgt kann man mit dem gestalterischen Innenausbau beginnen. Dazu zählen die Gewerke Treppen, Fliesen für Bad & WC bzw. die Verlegung diverser Bodenbeläge und schlussendlich, die Installation und die Montage der Küche.
Häufig gestellte Fragen zum Thema Rohbau:
Kann man den Rohbau auch im Winter bauen?
Um die Sache abzukürzen: Ja, man kann! – Allerdings kommt es immer noch darauf an, wie stark der Winter ist bzw. in welcher Region das Haus gebaut werden soll. Besondere Erschwernisse sind immer wieder Schnee, Bodenfrost und starke Regenfälle.
In den letzten Jahren sind sind die Winter jedoch etwas milder geworden, so dass auch bei geringen Temperaturen das Erdreich für den Keller oder die Bodenplatte ausgehoben bzw. abgetragen werden kann.
Bei dauerhaften Minusgraden wird es naturgemäß kritisch. Da die Baufirmen – nicht wie noch vor zwei Jahrzehnten – in die Winterferien gehen, werden die milden Winter genutzt, um ganz nach Wetterlage individuelle Entscheidungen für den Weiterbau zu treffen, ohne dass eklatante Lücken im Zeitplan entstehen.
Um den Fortgang des Bauens auch im Winter zu garantieren, stehen eindringende Feuchtigkeit, Regengüsse und Stürme ganz im Fokus. Sie sind die Hauptrisiken, gegen die man offenes Mauerwerk, Keller und Baugrube absichern muss.
Wichtig!
Die Rohbauarbeiten sollten nach Möglichkeit nicht im Winter beginnen oder stattfinden, da die widrigen Wetterverhältnisse Risiken für die Bausubstanzen und Materialien bergen. Finden Sie keinen anderen Weg, dann muss die Baustelle entsprechend vorbereitet und bzgl. wetterbedingter Risiken präpariert werden.
Kann ich Arbeiten am Rohbau in Eigenleistung erbringen?
Wer gerne Kosten spart und über die nötigen Kenntnisse bzw. Fertigkeiten verfügt, der kann sich in die Arbeiten einbringen.
Jedoch ist dies nicht unbedingt Usus oder gar empfehlenswert. Eine derart umfangreiche Mitarbeit oder Eigenleistung betrifft in dem Fall die komplette Bausubstanz bzw. die Qualität, die nötig ist, um auch nach Beendigung der Bauphase ein mängelfreies Haus sein eigen nennen zu können.
Speziell auf das Thema Gewährleistung und Versicherungsschutz haben “Selbstversuche“ dieser Art, maßgeblichen und zum Teil sogar nachteilige Auswirkungen.
Bei Schlüsselfertigen Häusern ist aufgrund der Komplexität der zeitlich ineinandergreifenden Gewerke und der damit verbundenen Abläufe eine Mitwirkung nicht üblich.
Sollte Sie Ihr Projekt und die damit einhergehenden Arbeiten selbst planen, dann sind Eigenleistungen nur unter bestimmten Voraussetzungen und auch nur in Sonderfällen erlaubt.
• Sie als Bauherr müssen zwingend über umfassende Kenntnisse der zu erbringenden Gewerke verfügen. D.h. Ein ausgebildeter Schreiner kann durchaus Türen anfertigen. Ein gelernter Zimmermann oder Mauer kann seinen Kenntnissen entsprechend mitwirken oder innerhalb eines Teams mitarbeiten.
Achtung!
Das Thema “Das kann ich auch – das mache ich alles selbst!“ ist beileibe keine seltene These die gerade dann, wenn es ums “Geldsparen“ geht, immer wieder auftaucht.
Doch bedenken Sie, dass viele, von Bauherren angebotene Eigenleistungen, oftmals “Feierabend - oder Wochenendbeschäftigungen sind, da in der Regel das Berufsleben auch noch seinen Tribut fordert.
In dieser Situation treten nicht selten Probleme beim explizit geplanten Zeitablauf der Bauarbeiten auf. Vielmehr kommt es in den meisten Fällen zu Behinderungen oder gar kurzfristigen Baustopps, weil die Eigenleistungen nicht pünktlich fertig werden. Dadurch erhöhen sich die Kosten durch die Verzögerung und der Effekt der Einsparung wird zur Null-Nummer.
Klären Sie also unbedingt weit im Vorfeld ab, wie qualifiziert Sie sind und wie viel Zeit Ihnen für die Eigenleistung zur Verfügung steht. Ohne eine solche Planung kann es unter Umständen mehrere Jahre dauern bis Ihr Traumhaus bzw. “Alptraum-Haus“ fertig ist.
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