Wer sich nach einer gebrauchten Immobilie umsieht, steht öfters vor der Frage: Sanierung oder Abriss und Neubau – was lohnt sich mehr? Schon vor einigen Jahren kam eine Studie der Kampagne „Impulse für den Wohnungsbau“ zu dem Ergebnis, dass bei jedem zehnten Haus in Deutschland eine Sanierung der Bausubstanz teurer käme als Abbruch und Neubau.
Ein Abriss geht schneller und leichter vonstatten, als man denkt. Hauptmotiv eines Abrisses ist zumeist, dass sich die Sanierung der bestehenden Bausubstanz wirtschaftlich nicht sinnvoll rechnet. Seltener wünscht ein vermögender Bauherr einfach eine völlig andere Hauskonzeption und hat das Haus nur wegen der guten Lage des Grundstücks gekauft.
Es kann auch sein, dass die Bausubstanz eines Hauses derart marode ist, dass zum Schutz für Mensch und Tier das gesamte Gebäude neu aufgebaut werden muss. Manchmal muss man hierfür ein Haus nur „bis auf die Grundmauern abreißen“, zumeist wird auch das komplette Fundament mit entfernt.
Das Fundament kann tief in den Grund vom Grundstück reichen. Bei Abtragen des Fundamentes werden auch eventuelle Bodendämmungen und umliegende Dränagen rausgeholt und entsorgt.
Der Abriss von einem Haus bedarf oftmals der Genehmigung durch das örtliche Bauamt. Egal ob in Erkelenz, Berlin oder Münster: Sie müssen zunächst den Abriss anzeigen, indem Sie dem Bauamt das Abbruchvorhaben mitteilen. Dort erfahren Sie, ob Ihr Abriss genehmigungspflichtig ist.
Die Abriss- und Bauverordnungen sind von Bundesland zu Bundesland verschieden und müssen daher im konkreten Fall geprüft werden, schon allein um Strafzahlungen zu vermeiden.
Die Abrisskosten sind individuell und hängen von vielen verschiedenen Gegebenheiten ab. Wie teuer der Abriss letztendlich wird, hängt von
• der Lage des Hauses,
• dessen Größe,
• dem Schadstoffgehalt der vorhandenen Baustoffe,
• den Zugangsmöglichkeiten zum Gebäude,
• ob ausreichend Raum zum Rangieren der großen Geräte verfügbar ist,
• ob Nachbargebäude abgesichert werden müssen
und einigem mehr ab.
Die Abrisskosten sind individuell und hängen von vielen verschiedenen Gegebenheiten ab. Wie teuer der Abriss letztendlich wird, hängt von
• der Lage des Hauses,
• dessen Größe,
• dem Schadstoffgehalt der vorhandenen Baustoffe,
• den Zugangsmöglichkeiten zum Gebäude,
• ob ausreichend Raum zum Rangieren der großen Geräte verfügbar ist,
• ob Nachbargebäude abgesichert werden müssen
und einigem mehr ab.
• Baustelleneinrichtung: Wir sind die ersten auf der Baustelle – und richten sie deswegen oft auch ein. Sie stellen also notwendige Absperrungen, Straßenschilder und eine Baustellentoilette auf. Das Bauwasser kommt oft vom Wasserversorger, für den Baustrom muss ein Elektriker kommen.
• Vorbereitung des Grundstücks: Nicht auf jedem Grundstück kann sofort neu gebaut werden. Wenn alte Mauern abgerissen oder Gebüsch entfernt werden muss, kann der Tiefbauer diese Aufgaben übernehmen. Auch verschmutzte oder gar verseuchte Erde kann der Tiefbauer abtragen und entsorgen lassen.
• Mutterboden entfernen: Selbst, wenn keine Baugrube notwendig ist – der Mutter- oder Oberboden, also normalerweise die obersten 20 bis 30 Zentimeter, müssen abgetragen werden. Dieses Material ist für den Bau eines Hauses nicht ausreichend belastbar.
• Baugrube: Je nach Bauvorhaben muss eine Baugrube ausgehoben werden, ohne Keller ist sie üblicherweise nicht notwendig.
• Belastbaren Untergrund: Manche Böden eignen sich nicht per se für den Hausbau, etwa weil sie zu weich oder zu sandig sind oder im Grundwasser stehen. Dann bereitet der Tiefbauer den Boden nach Vorgaben eines Bodengutachters auf. Er schütter beispielsweise belastbares Material auf und verdichtet es.
• Schnurgerüst: Damit der Einschaler weiß, wo genau er die Platte bauen soll, muss die Baustelle eingemessen werden. Das macht ein Vermessungsingenieur, braucht aber üblicherweise ein Schnurgerüst dazu, dass der Tiefbauer aufstellt.
• Frostschürze: Gefriert Wasser unter der Bodenplatte, kann sie dadurch beschädigt werden. Deswegen müssen Frostschürze hergestellt werden. Das sind Betonelemente, die an den Seiten der Bodenplatte so tief in den Boden reichen, dass Frost keine Rolle mehr spielt.
• Hausanschlüsse: Ein Wohnhaus muss an die Kanalisation, die Wasserversorgung, das Stromnetz und die Kommunikationsnetze angeschlossen werden. Diese Anschlüsse werden üblicherweise durch die Bodenplatte ins Haus eingeführt. Diese Arbeiten werden zum Teil bei der Herstellung der Bodenplatte durchgehführt, zum Teil ist aber auch der Tiefbauer dafür verantwortlich.
• Grundstück einebnen: Nach dem die Bauarbeiten abgeschlossen werden, kann der aufgeschüttete Mutterboden wieder auf dem Grundstück verteilt werden. Ist dafür kein Platz, etwa weil auf einem kleinen Grundstück mit Keller gebaut wurde, entsorgt der Tiefbauer den überschüssigen Boden entweder in der Deponie oder er bringt ihn auf anderen Grundstücken unter.
• Zusatzleistungen: Auch im Landschafts- und Gartenbau sind viele Tiefbauer tätig, sie bieten Prüfungen an oder vermitteln diese, wie etwa Dichtheitsprüfungen des Kanals oder Prüfungen des belastbaren Untergrunds mit der dynamischen Lastplatte.
Ein Abriss geht schneller und leichter vonstatten, als man denkt. Hauptmotiv eines Abrisses ist zumeist, dass sich die Sanierung der bestehenden Bausubstanz wirtschaftlich nicht sinnvoll rechnet. Seltener wünscht ein vermögender Bauherr einfach eine völlig andere Hauskonzeption und hat das Haus nur wegen der guten Lage des Grundstücks gekauft.
Es kann auch sein, dass die Bausubstanz eines Hauses derart marode ist, dass zum Schutz für Mensch und Tier das gesamte Gebäude neu aufgebaut werden muss. Manchmal muss man hierfür ein Haus nur „bis auf die Grundmauern abreißen“, zumeist wird auch das komplette Fundament mit entfernt.
Das Fundament kann tief in den Grund vom Grundstück reichen. Bei Abtragen des Fundamentes werden auch eventuelle Bodendämmungen und umliegende Dränagen rausgeholt und entsorgt.
Wie lange ein Tiefbauunternehmen auf der Baustelle arbeitet, kann pauschal nicht beantwortet werden. Das ist zum einen abhängig von den beauftragten Arbeiten, dem Umfang der Arbeiten und auch der Wetterlage. Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus können die Erdarbeiten aber innerhalb ein oder zwei Wochen abgeschlossen werden und die Bodenplatte anschließend gebaut werden.
Bodenfrost kann die Arbeiten behindern. Auch zu viel Regen kann problematisch werden, wenn der Boden aufweicht und Baumaschinen einsinken oder die Baugrube voll Wasser läuft.
Die Kosten für die Erdarbeiten sind ein eigener Posten. Sie gehören weder zu den Hauskosten noch zu den Kosten für Keller oder Bodenplatte dazu. Zu der erwartbaren Höhe der Kosten kann keine pauschale Aussage getroffen werden. Ganz grob werden bei einem Einfamilienhaus mit 80 bis 100 Quadratmetern überbauter Fläche zwischen 5.000 und 10.000 Euro fällig.
Die einzelnen Arbeiten lassen sich etwas genauer beziffern:
Die Abtragung des Oberbodens kostet etwa fünf bis zehn Euro pro Kubikmeter.
Der weitere Aushub kostet etwas mehr, etwa zehn Euro pro Kubikmeter. Mit steigenden Bodenklassen können auch die Kosten rasant steigen, insbesondere wenn Bohrungen oder gar Sprengungen durchgeführt werden müssen.
Die Kosten für Aufschüttungen sind unter Anderem abhängig vom Material und ob dieses regional verfügbar ist. Man kann mit 20 bis 30 Euro pro Tonne rechnen. Selbst für ein normales Einfamilienhaus können bei entsprechenden Umständen dreistellige Tonnen zusammenkommen.
Muss Erdmaterial entsorgt werden, fallen Kosten von 15 bis 40 Euro pro Kubikmeter an, ebenfalls abhängig von der Beschaffenheit. Es kann sogar noch teurer werden, wenn das Material in eine Deponie muss, in den Deponien der Umgebung aber kein Platz ist und deswegen weite Transportwege anfallen.
Ein entscheidendes Kriterium für die Dauer und die Kosten nicht nur der Erdarbeiten, sondern des gesamten Hausbaus ist die Bodenbeschaffenheit. Diese wird mit Hilfe eines Bodengutachtens ermittelt. Für die Erdarbeiten sind folgende Bodenklassen relevant:
Bodenklasse 1: Oberboden
Bodenklasse 2: sehr hoher Wassergehalt, der Boden kann abgeschöpft werden
Bodenklasse 3: leicht lösbare Bodenarten wie Kies oder Sand
Bodenklasse 4: mittelschwer lösbare Bodenarten
Bodenklasse 5: schwer lösbare Bodenarten mit hohem Steinanteil
Bodenklasse 6: leicht lösbarer Fels, leicht brüchiges und zerklüftetes Gestein. Die Erdarbeiten sind bereits sehr teuer.
Bodenklasse 7: schwer lösbarer Fels, der Bohr- oder Sprengarbeiten erfordert.
Fundamente haben die Aufgabe, die Lasten des Hauses auf den Untergrund zu übertragen. Fundamente bestehen meist aus Stahlbeton mit statischer Bewehrung. Die Dicke und die Art des Fundamentes entscheidet der Statiker.
Mauerwerkswände werden aus Mauersteinen mit Mauermörtel im Mauerverband zusammengefügt. Man unterscheidet beim Hausbau zwischen einschaligem Mauerwerk, zweischaligem Mauerwerk und dem Verblendmauerwerk. Die Mauerwerksdicke im Rohbau ergibt sich aus den statischen Erfordernissen und den Anforderungen an Schall- und Wärmedämmung.
Die im Rohbau als Mauerwerk verwendeten Baustoffe können unter anderem Mauerziegel, Wärmedämmziegel, Kalksandstein, Leichtbetonstein, Porenbetonstein oder Schalungsstein sein.
Massivdecken werden aus Ortbeton oder als Filigrandecken ausgeführt. Die örtlich hergestellten Decken haben den Vorteil, dass sie während des Rohbaus an die jeweilige Grundrissform angepasst werden können, während Montagedecken ohne Verschalung auskommen und die Bauzeit erheblich verkürzen.
Neben den verschiedenen Betondecken werden auch Holzbalkendecken vermehrt eingesetzt, im Einfamilienhaus – Rohbau sind sie heute nicht mehr wegzudenken.
Form und Konstruktion der Treppen sind abhängig von den baulichen Voraussetzungen, wie Geschosshöhe, Grundrisse der Räume und gestalterische Konzeption. Die Auswahl der Treppen muss rechtzeitig erfolgen, da entsprechende Aussparungen beim Rohbau berücksichtigt werden müssen. Die wichtigsten Merkmale einer Treppe sind, die Treppenlaufbreite, die Treppenlauflänge, die Durchgangshöhe und das Steigungsverhältnis.
Bezüglich des Designs unterscheidet man die Treppen nach Laufplattentreppen, Wangentreppen, Tragholmtreppen, Tragbolzentreppen, freitragenden Treppen, Wendeltreppen, Spindeltreppen und Raumspartreppen. Hinsichtlich des beim Hausbau verwendeten Materials werden Holztreppen, Metalltreppen, Steintreppen und Stahlbetontreppen angeboten. Typische Rohbautreppen sind aus Beton gefertigt.
Für die Wahl des Daches ist in erster Linie die Vorschrift des Bebauungsplanes, da es dort eine entsprechende Vorschrift gibt, zu beachten. Ansonsten haben Sie für Ihren Hausbau die Auswahl unter den verschiedensten Dachformen, wie Satteldach, Walmdach, Krüppelwalmdach, Mansarddach, Pultdach oder Flachdach. Eingeschränkt wird die Auswahl durch gegebenenfalls vorgeschriebene Dachneigungen, die zwischen 2° beim Flachdach und 65° beim Satteldach liegen können. Die Dachdeckung gehört nicht mehr zum Rohbau. Sie erfolgt mit Dachziegeln aus Ton oder Beton.
Schornsteine und Abgasanlagen sind notwendig, um die einwandfreie Funktion einer Feuerungsanlage zu gewährleisten. Je nach Art der Feuerstätte sind die Bauart, die Höhe und der Querschnitt des Schornsteins zu klären. Hilfreich ist in diesem Zusammenhang schon bei der Rohbauerstellung die Zusammenarbeit mit dem zuständigen Bezirksschornsteinfegermeister.
Die Fassade als Element des Rohbaus muss zwei wesentliche Faktoren erfüllen, um die geforderten Ansprüche einhalten zu können. Das ist zum ersten der Wetterschutz, der das Mauerwerk hinter der Fassade vor Wasser, Wind und Schnee schützen soll und das ist die vom Bauherren für seinen Hausbau gewünschte optische Gestaltung, die im Einklang mit der unter Umständen vorliegenden Ortssatzung stehen muss. Die gängigsten Fassaden sind verputzte oder verklinkerte Fassaden
Pauschal ist das natürlich immer sehr schwer zu sagen – immerhin sind Häuser sehr unterschiedlich gebaut und auch unterschiedlich groß. Einen einigermaßen zutreffenden Richtpreis für die Rohbaukosten gibt es allerdings: man kann in Deutschland durchschnittlich von rund 510 EUR pro m² an Kosten für den Rohbau ausgehen. Dies aber von den spezifischen Umständen abhängig.
Wenn im Hausbau vom Mauerwerk die Rede ist, dann ist damit eine Verbundkonstruktion gemeint, bei der Steine im Versatz aufeinandergesetzt werden und so ein Mauerwerk entsteht. Dafür brauchen Maurer nicht nur die Steine an sich, sondern auch Mörtel oder Kleber, um die Steine aneinander zu fixieren und sie somit an Ort und Stelle zu halten.
Dabei können die verwendeten Materialien und die Fertigungsarten zum Beispiel der Steine sehr unterschiedlich sein, weswegen auch alle Varianten ihre Vor- und Nachteile haben:
Vollziegel
Wer auf einen früheren Vertreter im Hausbau setzen möchte, der entscheidet sich für einen Vollziegel. Vollziegel werden in der Regel aus Ton hergestellt. Als Vollziegel dürfen nur diejenigen bezeichnet werden, die aus mindestens 85 Prozent Ziegelmaterial bestehen. Diese Art von Ziegeln ist sehr schwer und bietet eine mittlere bis hohe Tragfähigkeit sowie gute Werte für den Schallschutz. Aufgrund ihres Gewichtes sind aber auch Speditionskosten in der Regel teurer, auch Farbunterschiede durch die Brennung im Kohleofen können entstehen, die manchen Bauherren oder manche Bauherrin stören könnten.
Im besten Fall lassen sich Hausbauende von einer Ziegelei in der Region beliefern, da dadurch Kosten eingespart werden können.
Hochlochziegel (Poroton Planziegel)
Hochlochziegel sind eine Art von künstlich hergestellten Mauerziegeln. Sie überzeugen durch ihre sehr gute Wärmedämmfähigkeit und sind ideal beim Bau von Niedrigenergie- und Passivhäusern. Hier überzeugen sie aufgrund ihres 25- bis 50-prozentigen Lochanteils, der die Wärme im Inneren hält und nicht so viel Energie nach außen abgibt, was bekanntlich wiederum Energiekosten einspart. Im Gegensatz zu den Vollziegeln sind die Hochlochziegel jedoch leichter und können somit besser transportiert werden. Möchten Hausbauende ihre Wärmeschutzwerte weiter optimieren, können sie auch auf eine gefüllte Variante des Ziegels zurückgreifen (mit Mineralwolle oder anderen Dämmstoffen).
Kalksandstein
Kalksandstein bietet einen sehr guten Schallschutz. Aufgrund seiner hohen Masse wird er nur geringfügig von Schallwellen in Bewegung gesetzt, was für absolute Ruhe im Inneren bedeutet. Dadurch, dass er zu den Vollsteinen gehört, bietet er eine hohe Tragfähigkeit, allerdings eine weniger gute Wärmedämmung.
Porenbetonstein
Eine weitere Variante, die man für den Bau der Mauern nutzen kann, ist der Porenbetonstein. Anders als es der Name suggeriert, besteht dieser aber nicht aus Beton, sondern aus Branntkalk, Wasser und Quarzsand. Durch seinen Herstellungsprozess enthält der Stein 80 Prozent kleine Luftporen, weswegen er auch äußerst leicht ist und darüber hinaus besitzt er eine gute Wärmedämmeigenschaft.
Deswegen wird diese Art häufig bei Selbstbauern eingesetzt. Ein Nachteil ist allerdings, dass er aufgrund seiner Eigenschaften keine hohe Tragfähigkeit und einen geringen Schallschutz aufweist. Für jede Art von Stein gibt es den passenden Werkstoff, damit eine optimale Verbundfestigkeit im Mauerwerk zwischen den einzelnen Steinen gegeben ist.
Aber nicht nur die verschiedenen Steine werden bei den Mau(r)erarbeiten unterschieden, sondern auch, wie das Mauerwerk insgesamt aufgebaut ist. Einschalig als monolithische Bauweise oder doch lieber zweischalig?
Monolithische Bauweise
Schon immer werden Häuser auf klassische Weise Stein für Stein erbaut, dabei entsteht ein einschaliges Mauerwerk, dass verputzt wird (außen und innen). Um allen energetischen Anforderungen gerecht zu werden, werden monolithische Mauerwerke in höheren Mauerwerksstärken erbaut, sprich – es werden einfach dickere Wände verbaut. Diese Bauweise hat in der Regel den Vorteil, dass Massivhäuser schneller erbaut sind. Außerdem punktet sie durch ihre Langlebigkeit.
Zweischalige Bauweise
Bei der zweischaligen Bauweise wird das tragende Mauerwerk vom Verblendmauerwerk aufgrund von Schall- und Wärmeschutz getrennt. Dabei liegt das tragende Mauerwerk innen und davor wird eine Kerndämmung gesetzt, sowie ein optisches Verblendmauerwerk. Die äußere Mauer besteht in der Regel aus Klinker oder ähnlichen Verblendungen, um nicht nur eine schöne Optik zu gewährleisten, sondern auch um die Außenwand vor Witterungen zu schützen.
Werden die Kosten für beide Bauweisen verglichen, kann gesagt werden, dass die Materialkosten beim zweischaligen Mauerwerk in der Regel höher ausfallen, weil dort mehr Steine genutzt werden müssen. In der zweischaligen Bauweise kann aber mit geringeren Energiekosten gerechnet werden, weil die Wärmedämmung trotzdem besser ist als im einschaligen Bau, was langfristig gesehen sehr positiv ist. Bei der Auswahl des „passenden“ Steins für das Mauerwerk ist neben den Eigenschaften des Steines auch der Preis ein wichtiger Faktor. Dieser wird auch von den Frachtkosten, der Größe, der Druckfestigkeit und Co. beeinflusst. In jedem Fall kannst du dir merken, dass die Menge den Preis ausmacht – sprich: Je mehr Ziegel man kauft, desto günstiger wird es in der Regel.
Zuerst einmal sollte man eine Liste mit sämtlichen Vorstellungen anfertigen, die in dem Haus verwirklicht werden sollen. Während ein Bauträger das Haus auf Grund- und Boden errichtet, der erst zum Kaufzeitpunkt an den Bauherren übergeht, bauen wir auf dem bereits vom Bauherren erworbenen oder im Besitz befindenden Grundstück ganz nach den spezifischen Wünschen und Bedürfnissen. Damit der Bauherr eigene Ideen verwirklichen kann, empfiehlt es sich, wenn man uns frühzeitig in die Planungen mit einbezieht.
Nicht jeder ist handwerklich begabt und kann Bauleistungen selbst erbringen. Dies würde zwar die Baukosten reduzieren, benötigt aber neben dem notwendigen Sachverstand und Können, auch viel Zeit. Nicht jeder möchte aber zahlreiche Wochenenden auf der Baustelle verbringen oder seinen Jahresurlaub für einen Teil der Arbeiten am Haus opfern. Vor allem dann nicht, wenn man bereits eigene Kinder hat, die ja auch noch etwas mit ihren Eltern unternehmen möchten.
Das große Plus des Schlüsselfertigbaus sind die Kosten- und Terminsicherheit. Somit weiß man von vornherein, welche Kosten der Hausbau für einen und/oder die Familie haben wird. Trotzdem ist es aber sinnvoll, einen finanziellen Puffer einzuplanen, um bei unvorhergesehenen Ausgaben oder Terminverzögerungen, beispielsweise aufgrund schlechter Witterungsbedingungen während der Errichtung des Rohbaus, noch liquide zu sein.
Diese Frage lässt sich nicht so einfach beantworten. Hier kommt es unter anderem auf die Größe des Hauses, dessen Bauweise und die gewünschte Ausstattung an. Ein weiteres Kriterium ist die Region, in der das Haus errichtet werden soll, sofern das Grundstück erst noch mit erworben werden muss. In München und Hamburg zahlt man beispielsweise viel höhere Quadratmeterpreise als in ländlichen Regionen der neuen Bundesländer oder in Schleswig-Holstein. Aber auch hier liegen die Baukosten bei kleineren Gebäuden wahrscheinlich deutlich im sechsstelligen Bereich. Nicht unbeachtet bleiben sollen natürlich auch die Notar- und Grundbuchkosten, eventuelle Maklergebühren und die Grunderwerbssteuer, die zwischen den einzelnen Bundesländern deutlich differiert.
