So machen Sie Ihr Grundstück für Ihr Bauprojekt nutzbar
Erschließung – Was ist das?
Ein Grundstück wird erst durch eine Erschließung zugänglich gemacht. Man versteht darunter die Anzahl von Arbeiten, die nötig sind, um überhaupt auf das Grundstück zu gelangen und es bebaut werden kann.
Generell wird zwischen der öffentlichen und der privaten Erschließung unterschieden.
Um Ihrem Traum vom eigenen Haus zu verwirklichen, benötigen Sie ein bebaubares Grundstück. Zur Verwirklichung des Projekts müssen Sie zuvor für eine entsprechende Erschließung des Baugrunds sorgen.
Der dadurch entstehende Erschließungsbeitrag ist eine sog. Kommunalabgabe. Erschließungskosten lassen sich nach Art und Umfang der erforderlichen Maßnahmen in zwei verschiedene Bereiche unterteilen.
Für das öffentliche Erschließen ist die öffentliche Hand verantwortlich
Die Erschließung eines Grundstücks beinhaltet die Summe aller Maßnahmen, die bezüglich des geplanten Hausbaus erforderlich sind. Alle, bei der öffentlichen Erschließung, nötigen Arbeiten reichen allerdings lediglich bis an die Grundstücksgrenze heran. Aus dem Grund fällt diese Art der Grundstückserschließung in die Verantwortlichkeit von Bund, Land oder Kommune – ergo – in die öffentliche Hand.Bei der privaten Erschließung ist der Bauherr im Obligo
Die private Erschließung umfasst alle Maßnahmen, die innerhalb der Grundstücksgrenzen bis zum Haus erforderlich sind. Während die öffentliche Erschließung Aufgabe der öffentlichen Hand ist, muss die private Erschließung ausschließlich vom Bauherren organisiert werden.Technische und verkehrsmäßige Erschließung
Das Erschließen eines Grundstücks durch den Privatmann oder der öffentlichen Hand sind grundsätzlich verschieden. Das Thema private Erschließung eines Grundstücks umfasst alle baulichen Maßnahmen bis zu den jeweiligen Hausanschlüssen.
Generell ist es für den Bauherrn verpflichtend, dass das gesamte Grundstück sowohl technisch als auch verkehrsmäßig erschlossen wird.
Im Rahmen der technischen Erschließung wird das Grundstück an die Energieversorgung wie Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Erdwärme und Fernwärme angeschlossen. Darüber hinaus wird es an das Telekommunikationsnetz für Telefon, Internet und Kabelfernsehen angebunden.
Bei der verkehrsmäßigen Erschließung von Grundstücken wird eine Zufahrt zum Grundstück geschaffen. Dabei entstehen öffentliche Gehwege sowie nicht öffentliche Gehwege und Straßen. Darüber hinaus wird das Grundstück an öffentliche Plätze und Parkflächen oder Grünanlagen angeschlossen.
Hierbei ist darauf zu achten, dass der Anschluss an das Verkehrsnetz stets über das eigene Baugrundstück realisiert werden muss. Gemeinhin stehen hierzu, die als solche ausgewiesenen Abstandsflächen zur Verfügung. Da diese für Bauprojekte nicht zur Verfügung stehen, entsteht durch sie genügend Platz für die später erforderlichen Zufahrten oder Stellplätze für Fahrzeuge.
In seltenen Fällen ist eine verkehrsmäßige Anbindung an das öffentliche Straßen- bzw. Verkehrsnetz nicht über das zu erschließende Grundstück möglich.
In dieser unglücklichen Situation werden die Nachbargrundstücke bzw. der Nachbar in die Pflicht genommen. Er muss dabei behilflich sein, dass im Rahmen einer sog. Wegdienstbarkeit das zu bebauende Areal über sein Grundstück erreicht werden kann.
Vorsicht bei der Grundstückswahl
Sehr oft verfallen potenzielle Bauherren in pure Euphorie, wenn es endlich gelungen ist ein preiswertes Grundstück gefunden zu haben. Die Ursache für den günstigen Preis ist jedoch häufig die komplizierte Erschließbarkeit. Dadurch wird es wahrscheinlich, dass sich die Grundstückskosten um einiges erhöhen werden, da der Aufwand für die Erschließung höher ist als gemeinhin üblich.
Wie hoch sind die Erschließungskosten?
Die Erschließungskosten variieren je nach Kommune bzw. Gemeinde und können aus dem Grund nicht verlässlich prognostiziert werden.
Je nach dem für welches Grundstück sie sich entscheiden, besteht zudem das Risiko die Kosten für die Erschließung zu unterschätzen. Um Finanzierungslücken zu vermeiden, sollten Sie als Bauherr den technischen, zeitlichen und organisatorischen Aufwand genau prüfen.
So können die angetroffene Infrastruktur und die Lage des Areals – mit einem Wimpernschlag — Ihr Budget um mehrere 1.000 Euro belasten.
Wer gar zu blauäugig an das Bauvorhaben herangeht und die Erschließungskosten in der Kalkulation vernachlässigt, dem drohen unter Umständen eklatante Finanzierungslücken.
Beachten Sie ferner, ob das von Ihnen gewählte Grundstück voll, teilweise oder noch gar nicht erschlossen wurde. Der Erschließungsstatus ergibt sich demnach durch die erforderlichen Maßnahmen bis zur vollständigen Erschließung:
Erschließungsstatus des Grundstücks:
Noch nicht erschlossene Grundstücke
Bei nicht erschlossenen Grundstücken wurden bisher noch keine, für die Erschließung notwendige, Maßnahmen getroffen.Zum Teil erschlossene Grundstücke
Teilweise oder unvollständig erschlossene Grundstücke fallen in die Rubrik “teil-erschlossene Grundstücke“. Bei ihnen sind noch nicht alle Anschlüsse vorhanden. So spricht man bei Grundstücken, die zwar über eine Strom- und Gasversorgung verfügen, während der Anschluss an die Wasserversorgung noch nicht erfolgt ist, von teil-erschlossenen Grundstücken.Vollständig erschlossene Grundstücke
Bei vollständig erschlossenen Grundstücken sind sämtliche Erschließungsmaßnahmen bereits erfolgt. Jedoch kann kann der Begriff “vollständig“ oder “komplett“ erschlossen je nach Bundesland unterschiedlich interpretiert werden.
Allen getroffenen Maßnahmen zur Erschließung unterliegen der jeweiligen Länderbauordnung. Und genau hier können Stolpersteine versteckt sein. Einige Gemeinden definieren ein Grundstück bereits dann als erschlossen, wenn Versorgungsleitungen, wie beispielsweise Wasser, Strom und Gas sowie andere Leitungen und angrenzende Straßen sich noch in ca. 150 Meter Entfernung vom Baugrund befinden.
Somit müssen Sie als Bauherr, noch zusätzlich die Kosten übernehmen, die diese Lücke zwischen den Versorgungsleitungen schließt.
Um unangenehme Überraschungen im Vorfeld auszuschließen, ist es ratsam, die für Ihr Bundesland gültige Länderbauordnung genaustens zu prüfen.
Verteilungsschlüssel für die einzelnen Erschließungskriterien
Erschließungskosten für die Stromversorgung
Um das Grundstück bzw. Ihr späteres Haus an das Stromnetz anzuschließen, kommen in der Regel Anschlusskosten in Höhe von etwa 2.000 bis 3.000 Euro auf Sie zu, um mit dem bestehenden Stromnetz verbunden zu werden.
Höhere Kosten sind dann einzuplanen, wenn Ihr Baugrund mit weit entfernt gelegenen Anschlüssen verbunden werden muss. Gerade in der heutigen Zeit bieten sich Ihnen als Bauherr langfristige Einsparmöglichkeiten, wenn Sie neben dem zwingend notwendigen konventionellen Stromanschluss, noch nach Alternativen Ausschau halten. So können Sie langfristig Ihren Geldbeutel schonen, wenn Sie frühzeitig eine sog. Photovoltaikanlage installieren.
Mit dieser Art der Stromversorgung können Sie den Energiebedarf eines Hauses zwar nicht in Gänze ersetzen, aber immerhin werden im Falle von regelmäßig erfolgenden Strompreiserhöhungen, einige Hundert Euro weniger an den Stromlieferanten fällig.
Erschließungskosten für die Wasserversorgung
Eine Baustelle oder ein Haus kommt nicht ohne eine Wasserversorgung aus. Hinzu kommt noch, dass die Wasserversorgung nicht nur aus einer Zuleitung besteht, sondern auch noch eine Verbindung zum Abwassersystem hergestellt werden muss.
Auf dieser Grundlage kommen laut unserer firmeneigenen Statistik Kosten zwischen 2.500 und 5.500 Euro auf den Bauherren zu.
Gerade in ländlichen Regionen kann die Wasserversorgung einen nicht zu vernachlässigenden Faktor darstellen. Oft liegen die entsprechenden Anschlüsse weit entfernt von Ihrer Grundstücksgrenze.
Ein auf dem Grundstück installierter Tank für das Abwasser, der von lokalen Entsorgern turnusmäßig geleert wird, kann einen Anschluss an das Kanalsystem obsolet machen. Jedoch sollten Sie im Hinblick auf die Montagekosten und dem Wiederverkaufswert Ihrer Immobilie noch einmal mit dem spitzen Bleistift rechnen, ob sich diese Investition für Sie lohnt.
Erschließungskosten für die Gasversorgung
Mit Kosten für die Gasversorgung müssen Sie nur dann rechnen, wenn Sie sich tatsächlich für eine Energieversorgung mit Gas entscheiden. Es stehen neben dem Gas noch weitere Alternativen, wie z.B. Öl, Fernwärme, Erdwärmeheizung, Pallet-Heizung und vieles mehr zur Verfügung.
Wichtig!
Für den Fall, dass Sie sich noch unsicher sind, steht Ihnen das Beratungsteam der Euregio Bau in Erkelenz selbstverständlich gerne zur Verfügung. Wir beraten Sie mit unseren Experten fachgerecht und klären mit Ihnen zusammen, inwieweit, eine bereits eine vor Ort vorhandene Energiequelle, genutzt werden kann und welche Kosten auf Sie zukommen, wenn Sie sich für ein alternatives bzw. nachhaltiges Heizsystem entscheiden.
Erschließungskosten für Telefon, Internet & Co
Im Grunde genommen dürfte beim Thema Telefon klar sein, dass wohl kein Haus mehr ohne Telefon existiert.
Dennoch – um in modernen Zeiten und der fortschreitenden Digitalisierung im Hinblick auf die Zukunft perfekt gerüstet zu sein, sollten Sie wissen, dass auch das Internet ohne eine klassische Telefonleitung nicht mehr auskommt.
Darum gehört zum Posten Erschließungskosten auch die Verbindung Ihres Haushalts mit dem Telekommunikationsnetz. Im Gegensatz zu den zuvor genannten Erschließungsarten, bleibt die Telefon-Anbindung mit maximal 1.000 Euro, in einem überschaubaren Rahmen.
Steuerliche Absetzbarkeit der Erschließungskosten
Bis auf wenige Ausnahmen, lassen sich Erschließungskosten nicht steuerlich geltend machen.Der Idealfall
Nicht selten treffen Sie beim Grundstückskauf auf eine Situation, bei der der Baugrund bereit erschlossen ist. In dem Fall sind die angefallenen Erschließungskosten bereits in den Kaufpreis des Grundstücks mit eingeflossen.
Sollte dies noch nicht erfolgt sein, dann können die Gemeinden Ihnen nach dem Kauf des Grundstücks den Aufwand für die Erschließung in Rechnung stellen. Die Mehrkosten belaufen sich auf bis zu 90 Prozent der gesamten Erschließungskosten.
Je nach Lage des Baugrunds bzw. dessen Entfernung zu den Hauptanschlussstellen, kann unter Umständen eine unschöne Überraschung auf Sie warten, da stets mehrere Anschlüsse notwendig sind.
Rat und Tat
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