Ordnungsgemäße Vermessungen sind für jedes Bauvorhaben ein Muss
Sie planen ein Haus zu bauen? – Dann ist es erforderlich vor Baubeginn bzw. schon beim Grundstückskauf das Grundstück zu vermessen. Die Ermittlung des genauen Grenzverlaufs ist essenziell, da Sie damit eventuellen Unklarheiten vorbeugen können.
Speziell bei fehlenden, ungenauen oder unkorrekten Grenzzeichen können nur durch eine ordnungsgemäße Vermessung die Besitzverhältnisse geklärt werden.
Es dient jedoch nicht nur Ihrer eigenen Sicherheit – vielmehr ist es sogar rechtlich bzw. gesetzlich vorgeschrieben vor Inangriffnahme das Grundstück und später den Neubau zu unterschiedlichen Zeitpunkten zu vermessen bzw. vermessen zu lassen.
Wie eine Vermessung durchgeführt wird und welche Arten von Vermessungen bzw. mit welchen Kosten Sie als Bauherr zu rechnen, haben klären wir in diesem Beitrag.
Grundlegendes zu Grundstücksvermessungen in kompakter Form:
1. Vermessungen von Grundstücksgrenzen dürfen ausschließlich lizenzierte, öffentlich bestellte Vermessungsbüros mit versierten Ingenieuren bzw. dem Katasteramt durchgeführt werden
2. Die entstehenden Kosten der Vermessung werden zunächst auf den Grundstückseigentümer umgelegt. Erst für den Fall, dass Grenzzeichen versetzt oder neu gesetzt werden, sind auch die Nachbarn in der Pflicht, sich an den Kosten zu beteiligen.
3. Insgesamt schreibt das Gesetz verbindlich drei Vermessungen vor. Zu Beginn, während und nach der Fertigstellung.
4. Die Höhe der Kosten sind unterschiedlich und machen an dem Umfang der erbrachten Leistung und den Gebührenverordnungen des jeweiligen Bundeslandes fest.
5. Vermessungsarbeiten können ausschließlich durch den Grundstückseigentümer veranlasst und in Auftrag gegeben werden.
6. Eine ordnungsgemäße und sachgerechte Vermessung des Grundstücks gibt dem Bauherrn Rechtssicherheit sowohl während der gesamten Bauphase als auch für die Zukunft.
Wann ist der richtige Zeitpunkt zum Vermessen?
Grundsätzlich ist eine Grundstücksvermessung sinnvoll. Auf diese Weise werden die Interessen von Käufer und Verkäufer gewahrt. Häufig sind bereits beim Katasteramt entsprechende Daten bzgl. der Grundstücksgrenzen hinterlegt. Für den Fall erübrigt sich eine neuerliche Vermessung.
Doch Vorsicht! – Ausnahmen bestätigen bekanntlich die Regel. Fehlende, unkorrekte Grenzsteine oder solche, die schlecht erkennbar sind bedingen zur Erlangung der Rechtssicherheit eine neue Grundstücksvermessung.
Bei Objekten oder Grundstücken deren Vermessung schon vor sehr langer Zeit stattgefunden hat, besteht das Risiko aufgrund veralteter Messmethoden, dass die vorliegenden Daten falsch sind.
Um auch bereits bestehenden oder zukünftigen Streitigkeiten mit den Nachbarn aus dem Weg zu gehen, liegt es in Ihrem eigenen Interesse, eine neue Erfassung der Grundstücksdaten bzw. des Grenzverlaufs zwingend erforderlich.
Gesetzlich vorgeschrieben indes ist eine Vermessung bei einer sog. Parzellierung oder Grundstücksteilung.
Des Weiteren ist eine sachgerechte Vermessung bei manchen Gebäuden Pflicht. Und zwar immer dann, wenn ein Haus neu errichtet wird oder ein bestehendes Objekt grundlegend umgebaut wird.
Die neu ermittelten Daten sind nicht nur für den Bauantrag zwingend notwendig, sondern auch für die Eintragung in die Flurkarte des Katasteramtes
Tipp:
Objekte und Grundstücke sowie die örtlichen Gegebenheiten sind sehr individuell und bedürfen eines unterschiedlich hohen Aufwands. Gleichzeitig liegt die Vermessungshoheit in den Händen der Bundesländer. Wir raten Ihnen daher sich über die geltende Gebührenordnung und den Vermessungsobligenheiten Ihres Bundeslandes zu informieren.
Ablauf der Grundstücksvermessungen
Die Beantragung einer ordnungsgemäßen Grundstücksvermessung ist Sache des Grundstückseigentümers. Als solcher können Sie ausschließlich öffentlich bestellte Vermessungsingenieure lizenzierter Vermessungsbüros oder das zuständige Katasteramt beauftragen.
Die grundstücksspezifischen Daten des Katasteramts werden mit den, vor Ort befindlichen, Grenzen bzw. Grenzmarkierungen verglichen. Hierbei wird festgestellt, ob Grenzsteine respektive Gemarkungen erneuert oder versetzt bzw. verschoben werden müssen. Ggf. wird ein Grenztermin anberaumt.
Alle Beteiligten werden bei einem Treffen vor Ort über das Ergebnis in Kenntnis gesetzt. Zeitgleich wird die sog. Grenzniederschrift angefertigt – ein offizielles, rechtsverbindliches Dokument – dessen Inhalt die Anerkennung der ermittelten Daten ist.
Wichtig: Bei einem Objekterwerb oder Grundstückskauf wird der Käufer erst dann offiziell zum Eigentümer, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Sollte der designierte neue Eigentümer noch nicht im Grundbuch stehen, so bedarf es der Einwilligung des Vor-Eigentümers.
Arten der Grundstücksvermessung
Obwohl dieser Beitrag sich mit dem Begriff Grundstücksvermessung im Allgemeinen befasst, so ist es wichtig zu wissen, dass zusätzlich nach Art und Umfang bzw. des zugrundeliegenden Sachverhalts unterschieden wird.
Grenzfeststellung
Als Grenzfeststellung bezeichnet in man Deutschland bestimmte Verfahren, die der Bildung, Vermessung oder Kennzeichnung von Grenzen dienlich sind.
Sollte es sich bei dem zu vermessenden Areal um alte Grenzen handeln, zu deren Ermittlung alte bzw. überholte Vermessungstechniken eingesetzt wurden, so erfordert dieser Umstand, dass neu vermessen werden muss.
Erst mit den aktuellen Methoden der Geodäsie ist es möglich rechtssichere Daten festzulegen. Dabei werden die Grenzen ermittelt und durch entsprechende Gemarkungen gekennzeichnet.
Um das Ergebnis der Grenzfeststellung ins Grundbuch einzutragen bzw. beim Katasteramt zu hinterlegen, ist ein Grenztermin erforderlich, bei dem alle betroffenen Grundstückseigentümer der Anerkennungserklärung zustimmen.
Grenzvermessung
Eine Grenzvermessung ist dann von Nöten, wenn Zweifel und Unklarheiten über die Korrektheit des Grenzverlaufs im Raum stehen. Am Grundstück werden dann Grenzsteine bzw. Grenzzeichen genaustens untersucht und mit den Datensätzen des Liegenschaftskataster verglichen.
Bestätigen sich die Ungereimtheiten, werden neue Grenzzeichen platziert oder fehlerhafte Grenzsteine versetzt. Nach erfolgter Korrektur werden bei einem Grenztermin alle beteiligten Grundstückseigentümer entsprechend informiert.
Grenzanzeige
Die Grenzanzeige stellt eine preiswerte Alternative zur Grenzvermessung dar. Allerdings handelt es sich dabei nicht um eine rechtsverbindliche Feststellung der Grundstücksgrenzen.
Hierbei wird der Grenzverlauf anhand der bereits bestehenden Gemarkungen und den Einträgen im Katasteramt in Augenschein genommen. Im Gegensatz zur offiziellen Grenzvermessung werden die, am Grundstück befindlichen, Grenzsteine nicht durch Versetzen oder Verändern korrigiert.
Teilungsvermessung
Falls Sie nur einen Teil eines größeren Grundstücks veräußern möchten, ist eine Teilungsvermessung unverzichtbar. Bei der sog. Parzellierung teilt man im Liegenschaftskataster das Grundstück in zwei separate Flurstücke. Die Teilung stellt die Basis für die spätere Bestimmung der neuen Grenzsteine dar. Die neu entstandenen Gemarkungen werden anschließend in der Grenzniederschrift festgehalten und vom Grundstückseigentümer bestätigt. Den Abschluss der Teilungsvermessung bildet der Eintrag der Änderung ins Grundbuch.
Varianten der Gebäudevermessung
Eine Gebäudevermessung ist notwendig damit eine lückenlose Dokumentation aller Liegenschaften in Deutschland erstellt werden kann. Die ermittelten Daten werden ebenso für Kartenwerke, Energieversorger, Planungszecke, statistische Erhebungen sowie zur Navigation benötigt.
Das Liegenschaftskataster dient insbesondere der Sicherung des Eigentums, der Wahrung der Rechte an Grundstücken und Gebäuden sowie dem Grundstücksverkehr. Es dient darüber hinaus vielfältigen Verwaltungs- und Planungsaufgaben, z.B. im Umwelt- und Katastrophenschutz.
Bei der Errichtung eines Gebäudes oder der Grundrissveränderung eines schon bestehenden Gebäudes, muss eine gesetzlich vorgeschriebene 3-Stufen-Vermessung durchgeführt werden.
Bauantrag
Generell werden Bauvorhaben durch das Baugenehmigungsverfahren überprüft. Dazu bedarf es – gemäß der geltenden Landesbauordnung – eines amtlichen Lageplans. Wichtige Bestandteile des eingereichten Bauantrags sind z.B. die Höhenlage, die Topographie und Abstandsflächen bzw. den gesamten Grenzverlauf.
Der Plan selbst wird von öffentlich bestellten Ingenieuren eines Vermessungsbüros durchgeführt. Bei der Erstellung fließen nicht nur die Daten und Unterlagen des Liegenschaftskataster in den Plan ein, sondern auch das Ergebnis der Vermessungen am Grundstück.
Anschließend wird das geplante Gebäude sowie die Freiflächen respektive Abstandsflächen in den Plan eingezeichnet.
Baukontrollmessung bei Baustart
Eine Baukontrollmessung muss der Bauherr verpflichtend innerhalb eines Zeitfensters von max. 14 Tagen nach Baubeginn veranlasst haben. Bei dieser Art der Vermessung werden die, im Bauantrag eingetragenen Maße, noch einmal bestätigt.
Zur genauen Kontrolle werden die, bei Baustart auf dem Terrain angebrachten Absteckungen (ins Erdreich getrieben spitze Holzpfähle) überprüft. Die Messung dient Behörden und Bauherren als Kontrollinstrument.
Obwohl der Begriff Kontrolle einen unangenehmen Beigeschmack hat, so schützt diese Maßnahme den Bauherren vor unnötigen Mehrkosten, für den Fall, dass während der Bauphase bei den Bauarbeiten Veränderungen oder Fehler aufgetreten sind.
Gebäudevermessung am Ende der Bauphase
Für neu errichtete Gebäude, Garagen bzw. Um – und Anbauten gleichermaßen, ist es gesetzlich vorgeschrieben, am Ende der Bauphase noch einmal eine Gebäudevermessung für das zuständige Liegenschaftskataster vorzunehmen.
Dies dient dem Zweck, dass die amtlichen Flurkarten nicht an Aktualität einbüßen und auf dem neusten Stand sind.
Preise und Kosten einer Grundstücksvermessung
Die Kosten einer Vermessung sind sehr unterschiedlich. Die Basis zur Berechnung bildet die sog. Vermessungsgebührenordnung der einzelnen Bundesländer. Der Bauherr sollte eine Summe zwischen mehreren hundert Euro und etwa 3.000 Euro für die Vermessung in die Baunebenkosten einkalkulieren.
Der Aufstellung der Kosten liegen zudem noch weitere Faktoren zugrunde.
1. Die Höhe des Sockelbetrags
2. Der Bodenwert
3. Die insgesamte Grenzlänge
4. Die angewandte Art der Vermessung
5. Die Menge der neu gesetzten und bereits vorhandenen Grenzeichen
Aus dieser Aufstellung ist einfach zu entnehmen, dass das Vermessen von Grundstücken in Ballungszentren und Großstätten kostenintensiver ist als eine, die in ländlichen Regionen stattfindet. Schließlich sind die Grundstückspreise in diesen Gebieten ebenso höchst unterschiedlich.
Bedenken Sie weiterhin, dass eine Grenzanzeige – bedingt durch den geringeren Aufwand – preiswerter ist als eine Grenzfeststellung. Im direkten Vergleich können sich daher Preisunterschiede von bis zu 50 Prozent ergeben.
Tipp: Sparen Sie Kosten durch die terminliche Zusammenlegung zweier Vermessungen. In Abhängigkeit des Baufortgangs kann es günstig sein, die Gebäudevermessung und die Baukontrollmessung zum selben Zeitpunkt durchzuführen.
Sobald binnen der 14-tägigen Frist nach Baustart die Außenmaße des Kellers sowie der verlegten Bodenplatten zu erkennen sind, können beide Messungen veranlasst werden.
Demnach reicht ein einziger Termin aus beide Vermessungen durchzuführen. Dieses Vorgehen vermindert erheblich die Kosten und spart Ihnen zudem noch Zeit.
Fazit:
Nicht alle Vermessungen sind gleich zu gewichten. So gibt es einige, die verpflichtend sind, während andere wiederum lediglich empfehlenswert sind. Bei einer Parzellierung (Grundstücksteilung) ist eine Grundstücksvermessung zwingend vorgeschrieben.
Um jedoch bestehenden oder zukünftigen Streitigkeiten aus dem Weg zu gehen, sollten im Falle von Unklarheiten oder vermuteten Fehlern entsprechende Vermessungen durchgeführt werden. Ein solch umsichtiges Handeln gibt Ihnen Rechtssicherheit und erspart eine Menge potenziellen Ärger. Bei Gebäuden indes sieht der Gesetzgeber zwingend eine Vermessung vor. Sie ist sogar fester Bestandteil eines jeden Bauvorhabens.
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